미국 리츠시장 성장으로 보는 국내 리츠 전망

안녕하세요

이번 포스팅에서는 미국리츠시장에 대해 살펴보고 

앞으로 우리나라의 리츠 시장은 어떻게 될 것인지 알아보겠습니다

 

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1. 리츠란?

리츠(REITs: ‘Real Estate Investment Trusts )는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 관련 투자로부터 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 회사나 투자신탁을 의미합니다.

즉, 부동산을 주식 형태로 보유하는 것이라고 생각할 수 있습니다. 투자자들이 돈을 모아 부동산을 사고 임대료 등 해당 부동산에서 나오는 수익을 배당 형태로 나눠 받는다고 생각하면 되는 것입니다.

이러한 리츠는 미국·일본 등 선진국에서 저성장 불경기 시대에 접어들면서 기업들이 현금흐름을 원활하게 하기 위해 부동산 자산을 내놓으면서 활성화 되기 시작했습니다.

 

 

2. 미국 리츠 시장

 

그래프를 보면 알 수 있듯이 2009년 2484억달러였던 미국 상장 리츠 시장은 2019년 1조2390억원 규모로 성장했습니다. 그리고 현재 미국의 리츠 시장은 GDP의 6% 규모인 1200조원에 달하는 것으로 알려져있습니다. 그만큼 금융선진국에서는 기관투자자들뿐 아니라 일반 개인투자자들까지 리츠에 대한 관심이 높은 편입니다.

 

1938년 스위스에서 처음 등장한 리츠는 제2차 세계대전 후 독일·미국 등 선진국에서 발달했고 가까운 일본에서도 경기불황 이후 활성화 돼었습니다.

이렇게 리츠는 미국·일본 등 선진국등에서 검증된 불황에 강한 상품르로 알려져 있는데요

미국의 경우 저성장 시대에 접어들면서 상가 부동산 중심으로 리츠가 발달하기 시작했다고 합니다. 이후 호텔·오피스·병원 등 영업활동으로 돈이 창출되는 상업용 부동산으로 리츠가 확장 돼 현재 엄청난 규모에가지 이르게 되었다고 합니다.

일본 리츠시장도 현재 130조원 정도로 미국만큼은 아니지만 결코 작은 규모가 아닙니다. 일본의 경우 지난 1990년대 자산 가격이 하락하고 부동산 가격이 떨어지는 일명 ‘잃어버린 10년’의 시작될 때 기업들이 재원확보를 위해 보유 부동산을 리츠 상품으로 내 놓으면서 관련 시장이 활성화 되기 시작했다고 합니다.

이런 사례들을 보면 사실 리츠는 불황에 탄력이 붙는 ‘불황에 강한 상품’ 이라고 볼 수 있을 것 같습니다.

 

3. 국내 리츠 시장

한편 우리나라에선 외환위기 이후 리츠가 처음 등장했으나 정부의 규제로 그동안 크게 활성화되진 못했습니다. 이미 금융시장에서 리츠가 큰 비중을 차지하며 활성화 돼 있는 선진국들과 달리 그동안 우리나라는 정부와 금융당국 규제에 가로막혀 성장이 제한돼 있었기 때문입니다

하지만 작년부터 전혀 다른 분위기가 감지되고 있습니다. 정부가 경기부양과 함께 국민들의 소득증대 일환으로 리츠 시장 지원책을 적극적으로 내놓은데다 증권사와 자산운용사들도 사내 리츠본부를 따로 만드는 등 올해 리츠 시장 성장 가능성이 높게 점쳐지고 있기 때문입니다.

전문가들도 저성장시대에 접어든 현 시점에서 리츠가 국민들의 안정적인 투자처로 각광받을 것이라는 전망을 내놓고 있습니다.

 

특히 리츠가 미국·일본 등의 과거 사례처럼 경제성장 정체기 및 불황기 때 크게 확장됐던 상품임을 감안할 때, 현재 성장 진통을 겪고 있는 우리나라의 경제상황에서 자연스럽게 주목을 받고 있는 것이라고 볼 수 있습니다.

이에 ‘베이비부머’ 세대들의 은퇴 시기와도 맞물리며, 투자대비 효율이 좋은 리츠가 ‘국민 투자상품’으로 자리매김 할 가능성이 높아 보입니다.

 

 

국내 상장 리츠산업이 글로벌 주요국과 비교했을 때 최하위 수준으로 여전히 걸음마 단계인 것으로 조사 되었다고 합니다. 현재 국내에 상장 리츠는 에이리츠 , 케이탑리츠 ,모두투어리츠 , 이리츠코크렙 ,신한알파리츠, 롯데리츠, NH농협리츠 등 아직 손에 꼽는 수준입니다. 특히 글로벌 리츠지수인 EPRA에 따르면 글로벌 상장 리츠시장의 규모는 지난해 기준 1조3000억 달러로 5년 사이에 1.5배 성장한데 반해, 한국은 시총 1조 원, 상장수 6개로 최하위를 차지했습니다. 

1위는 역시 미국으로 시총 1230조 원, 상장수 200개로 한국과 비교가 안 될 정도로 월등히 높습니다. 도입시기와 목적 등이 한국과 유사한 일본과 비교해도 차이가 컸습니다. 시총 128조 원, 61개사가 상장된 일본은 글로벌 2위이자 아시아 1위를 차지했습니다.

일본 리츠 시장의 성장은 정부의 부동산시장의 유동성 공급과 경기회복을 위한 다각적인 정책지원이 뒷받침된 결과라고합니다. 시장 침체시 규제완화로 해외부동산의 기초자산 편입을 허용해 시장규모를 확대했고 합병이나 자회사 운영이 가능하도록 환경을 정비해 투자유연성과 자율성을 강화하는 방식으로 지원을 했다고 합니다.

 

전문가들은 시장 활성화를 위해서는 공모의 활성화와 세제 혜택이 필요하다고 주장합니다. 즉, 분리과세 등 투자자에 대한 세제혜택과 리츠의 기초자산 다양화 등이 수반돼야 상장리츠의 본격적인 성장이 가능하다라는 것입니다.

 

이에 국토교통부와 금융위원회는 지난해 말 ‘리츠 공모·상장 활성화 방안’을 발표하고 연내 부동산투자회사법 개정안을 마련한다는 계획이라고 합니다.

 

4. 리츠의 포텐셜

현재 코로나 19로 범세계적인 통화정책 및 재정정책이 시행되고 있고, 우리나라도 가세하여 막대한 예산을 유동성 공급에 쏟아붓고 있습니다. 상황이 진정되고 나면 풀렸던 돈들이 부동산 주식 등 자산 시장으로 유입이 될 것입니다. 리츠 투자는 이러한 주식시장 규모의 성장과 부동산 가치 상승의 효과를 동시에 노려볼 수 있는 상품이라고 볼 수있습니다. 

 

금리는 리츠 투자시 반드시 눈여겨 봐야 할 대상입니다. 금리가 낮을수록 실물 자산인 부동산에 관심이 집중되고, 부동산을 기반으로 한 리츠 수익 역시 개선됩니다. 앞으로 장기적인 제로 금리 시대를 맞아 리츠의 배당 수익률이 주목 받을 것입니다.

 

정부의 규제 완화에 따라 금융업계의 적극적인 상품화·공모추진 움직임이 일고 있습니다. 국토부·금융위는 일반국민이 안정성·수익성을 갖춘 리츠에 보다 쉽게 투자할 수 있도록 ‘리츠 공모·상장 활성화 방안’을 발표했습니다. 발표 내용에 따르면 일부 상장예비심사 면제 등 까다로운 리츠의 상장 절차와 요건이 완화되고 대체협력기관 선정 등을 통해 투자 지원가능성까지 시사했습니다. 

5. Comments

주가상승을 노리는 주식이나 이자율에 영향을 많이 받는 채권은 저성장 시대에 수익률이나 안정성이 상대적으로 떨어질 수 있는 반면 리츠는 안정적이면서도 지속적으로 높은 수익이 가능하다고 생각합니다.

또한 연금식의 대체투자 수단으로써 요즘 같은 저성장 시대 젊은 세대들이 미래를 준비하기에도 좋은 상품입니다.

물론 해당 리츠가 투자하고 있는 기초 자산(부동산)을 잘 확인하고 지속적인 임대 수익을 창출할 수 있는지 꼭 확인해보고 매입하는 주의가 꼭 필요하다고 생각합니다.

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다음 포스팅에서는 국내 상장된 리츠 상품 중 어떤 리츠가 어떤 기초자산을 보유하고 있고, 어느 정도까지 안정적인 배당 수익률을 기대할 수 있는지 정리해보겠습니다.

 

감사합니다:)